Relacja z Real Estate Meeting 2010

W dniach 21-23 kwietnia 2010 roku odbył się kolejny projekt Studenckiego Koła Naukowego Inwestycji i Nieruchomości. Tym razem członkowie SKN przygotowali trzydniowe spotkanie, które obecnie jest już drugą edycją wydarzenia Real Estate Meeting. Elementem wyróżniającym REM na tle innych projektów jest kompleksowe połączenie wiedzy specjalistycznej z branży nieruchomości z interaktywnym case study, grą Cash flow i viewingiem wybranej inwestycji. W bieżącym roku, dzięki szczególnemu wsparciu sponsorów, udało się zorganizować 3-dniowy projekt dla prawie 30 studentów z innych miast zainteresowanych tematyką inwestowania w nieruchomości. Odwiedzili nas: Koło Naukowe Grunt z Krakowa, Koło Naukowe Nieruchomości z Katowic, SKN Propertus z Poznania oraz Koło Naukowe Inwestor z Sopotu. Było nam niezmiernie miło, że już po raz drugi odwiedziła nas tak liczna grupa studentów.

Dzień I. 21.04.2010

W tym roku tematyka Real Estate Meeting dotyczyła najlepszego sposobu inwestowania na rynku nieruchomości. Konferencja, jako pierwsza część trzydniowego projektu, odbyła się w Szkole Głównej Handlowej. Spotkanie zainaugurował profesor Marek Bryx, prorektor SGH ds. Rozwoju oraz kierownik Katedry Inwestycji i Nieruchomości, który jednocześnie objął honorowy patronat nad konferencją. Uczestnicy mieli okazję wysłuchać sześciu prelekcji przedstawicieli przedsiębiorstw: Knigt Frank, Jones Lang LaSalle, Mayland, King Sturge, Pribo Nieruchomości oraz ARKA BZ WBK, które zostały podzielone na dwa panele tematyczne. W trakcie I panelu eksperci przedstawili aspekty inwestycji pośrednich i bezpośrednich. W II części przybliżono zagadnienia związane z efektywnością opłacalności inwestycji. Specjaliści poruszyli zagadnienia dotyczące tego jak inwestować, kiedy najlepiej podjąć decyzję o inwestycji oraz w co inwestować. Wyjaśniono specyfikę inwestowania w nieruchomości z punktu widzenia dewelopera, funduszu inwestycyjnego oraz firm zajmujących się profesjonalnym doradztwem na rynku nieruchomości.

Jako pierwszy, Pan Tomasz Puch z firmy Jones Lang LaSalle przedstawił kluczowe czynniki Asset Deal vs. Share Deal, co w żargonie branżowym jest odpowiednikiem inwestycji pośrednich i bezpośrednich. W prezentacji zdefiniowano obie formy transakcji, przedstawiono wady i zalety dla strony kupującej i sprzedającej. Na podstawie zgromadzonych faktów dowiedziono, że decyzja o wyborze określonej formy transakcji jest procesem wielowymiarowym i zależy od aktualnego środowiska podatkowo–prawnego. Z kolei brak jednoznacznej polityki i standardów dla funduszy inwestujących w Polsce wpływa na sposób i powodzenie podjęcia decyzji o inwestowaniu.

Równie ciekawe wnioski pojawiły się po wystąpieniu Pani Doroty Latkowskiej – Diniejko z firmy Knight Frank oraz Pana Łukasza Maciaka, Dyrektora Inwestycji Komercyjnych funduszu ARKA BZ WBK. Prelegenci przeprowadzili analizę zagranicznych i polskich funduszy inwestujących na rynku nieruchomości z uwzględnieniem przykładów ich praktycznego zastosowania. Pani Dorota, absolwentka Szkoły Głównej Handlowej, w swoim wystąpieniu nawiązała do powstania pierwszego funduszu inwestującego na rynku nieruchomości - Real Estate Investment Fund, założonego przez fundusz Pioneer. Następnie na podstawie zweryfikowania potencjału rynku i głównych jego graczy, odpowiedziała na pytanie: Dlaczego fundusze polskie przegrywają z funduszami zagranicznymi. Istotnym okazał się fakt, że spodziewane jest dalsze zainteresowanie rynkiem polskim głównie ze strony podmiotów brytyjskich i niemieckich, szczególnie w spektrum nowo wybudowanych nieruchomości.

Dopełnieniem prezentacji na temat funduszy zagranicznych była prezentacja Pana Łukasza Maciaka, przedstawiciela Towarzystwa Funduszy Inwestycyjnych SA BZ WBK AIB. Po krótkim wprowadzeniu do due diligence nieruchomości, Pan Łukasz wskazał najbardziej istotne czynniki wpływające na ryzyka i stopy zwrotu z tytułu przeprowadzonych inwestycji. Interesującym elementem danego tematu okazała się analiza wybranych strategii inwestycyjnych na obszarze Europy Środkowo – Wschodniej oraz ocena wartości przykładowego portfela nieruchomości. Znaczącym dla pierwszej części konferencji było stwierdzenie, że inwestowanie na rynku nieruchomości zdeterminowane jest specyficznymi cechami nieruchomości, a coraz częstszym przedmiotem obrotu na polskim rynku są udziały lub akcje spółek celowych, jako alternatywa dla tradycyjnych inwestycji bezpośrednich. W odpowiedzi na liczne wnioski z przedstawionych prezentacji, odbyła się krótka dyskusja. Potem wszyscy uczestnicy udali się na przerwę i poczęstunek.

W ramach drugiej części konferencji, swoje spojrzenie na aktualne możliwości inwestowania na polskim rynku nieruchomości przedstawił Pan Michał Ćwikliński z Działu Inwestycji firmy King Sturge. W tym panelu dowiedzieliśmy się jak efektywnie ocenić inwestycję i jakie czynniki wpływają na opłacalność danego przedsięwzięcia. Pan Michał opisał trzy, praktyczne studia przypadków z zastosowaniem dynamicznych i tradycyjnych kryteriów oceny inwestycji. Kolejnym krokiem było dokonanie analizy ekspozycji na ryzyko każdego z case study. W końcowej fazie prelekcji mieliśmy okazję zapoznać się z modelem wyceny DCF oraz znaczeniem jego budowy w przypadku skutecznej i efektywnej oceny inwestycji.

Tematykę drugiego panelu konferencji kontynuował Pan Robert Ożarowski, Prezes Zarządu Spółki Pribo Nieruchomości Warszawa. W czasie prezentacji dowiedzieliśmy się o najważniejszych aspektach wejścia polskiej firmy budowlanej w działalność deweloperską. Pan Robert ocenił aktualny potencjał polskich firm developerskich pośród inwestorów zagranicznych Z przedstawionych czynników warunkujących sukces polskiej firmy developerskiej, najważniejszymi okazały się: skuteczna strategia inwestycyjna, wielkość zaangażowanego kapitału oraz moment podjęcia decyzji o rozpoczęciu działalności.

Konferencję zamknęła prelekcja Pana Andrzeja Jarosza, Dyrektora Działu Badań Rynkowych firmy Mayland RE. Na tym etapie poznaliśmy różne aspekty oceny opłacalności projektów developerskich centrów handlowych. Przykład ten pokazał jak ważną rolę pełni proces decyzyjny w wyborze danego projektu i jakie czynniki wpływają na opłacalność inwestycji. Istotnym elementem w optymalizacji inwestycji powierzchni handlowych okazały się: analiza kosztów, relacje klient – dostawca oraz przewaga konkurencyjna.

Należy podkreślić, że oprócz wartości merytorycznej konferencji – mieliśmy okazję uczestniczyć w dyskusji między studentami, a prelegentami. Dość oryginalny wniosek wysunęli Pan Prezes Ożarowski i Pan Andrzej Jarosz: Otóż, proces inwestycji przypomina grę w brydża lub grę w pokera. O tym czy i ile zarobimy na inwestycji, decyduje właściwy moment i okoliczności podjęcia decyzji.

Dzień II. 22.04.2010

Drugiego dnia projektu nasi goście oraz członkowie SKN Inwestycji i Nieruchomości wzięli udział w Case Study, który odbył się w siedzibie firmy Colliers International. Nasza wizyta rozpoczęła się prezentacją na temat: Ocena opłacalności projektów inwestycyjnych w sektorze nieruchomości komercyjnych, która stanowiła bazę merytoryczną do interaktywnej części spotkania. Na wstępie Pan Piotr Mirowski oraz Pani Agata Błaszkiewicz przybliżyli „naszym przyjezdnym” specyficzne cechy nieruchomości jako projektów inwestycyjnych, a następnie poparli je przykładami wybranych inwestycji warszawskich. Po zapoznaniu się z czynnikami kształtującymi wartość nieruchomości i metodami oceny projektów inwestycyjnych – przystąpiliśmy do praktycznego studium przypadku. Naszym zadaniem była analiza opłacalności inwestycji dwóch budynków. Na podstawie kosztów, parametrów nabycia i sprzedaży, a także istniejącego dochodu czynszowego – określiliśmy, która z dwóch propozycji przynosi wyższą roczną stopę zwrotu. Po rozwiązaniu case study mieliśmy okazję wzajemnie skonsultować wyniki oraz wyjaśnić różne podejścia do interpretacji otrzymanych wyników. Wieczór spędziliśmy razem w warszawskich klubach, zadbaliśmy o wzajemną integrację i przygotowaliśmy się na kolejny, pełen wrażeń dzień.

Dzień III. 23.04.2010

Ostatniego dnia projektu uczestnicy obejrzeli biurowiec znajdujący się przy Al. Jana Pawła II 19 w Warszawie. W budynku, zarządzanym przez firmę Colliers International, swoją główną siedzibę posiada firma doradcza Deloitte (stąd też nazwa budynku - Deloitte House). Podczas dwugodzinnej wycieczki, którą poprowadziła Pani Magda Kalisz, Zarządca budynku Deloite House, znaleźliśmy odpowiedź na liczne pytania dotyczące efektywnego zarządzania budynkiem i reagowania w sytuacjach zagrożenia. Pani Magda wraz z pracownikiem obsługi technicznej budynku pokazała nam pomieszczenia warunkujące wysoką jakość funkcjonowania nieruchomości oraz przybliżyła najważniejsze warunki umowy w procesie doboru najemców. Po viewingu członkowie zaproszonych kół udali się na obiad, aby w drugiej części dnia zmierzyć się w rywalizacji w grze finansowej Cashflow. Celem gry było osiągniecie jak najwyższego dochodu ze swoich przedsięwzięć inwestycyjnych. Spotkanie wywołało wiele pozytywnych emocji, często przypominało zaciętą walką, która w konsekwencji zaowocowała wygenerowaniem dość wysokiego zysku.

Po południu pożegnaliśmy naszych gości z nadzieją spotkania za rok, o tej samej porze, w równie licznym towarzystwie. Cieszymy się, że po raz kolejny Real Estate Meeting wzbudził zainteresowanie i mogliśmy gościć studentów z zaprzyjaźnionych kół naukowych. Pragniemy szczególnie podziękować firmie Jones Lang LaSalle, Knight Frank oraz Mayland za przyjęcie tytułu patrona platynowego Real Estate Meeting oraz firmie Colliers International za przyjęcie tytułu patrona złotego. Uzyskane środki finansowe ułatwiły dostęp do wiedzy naszym uczestnikom i zapewniły odpowiednią promocję marketingową projektu.

K.Ż.

Zobacz też stronę główną projektu: Real Estate Meeting 2010